Blogg

30 april, 2020

Undersökningsplikt vid köp av fastighet

Photo by Mike Marrah on Unsplash

Ett köp av en fastighet är för de flesta det största köpet i livet. Det kan därför vara värt att tänka på vilken undersökningsplikt man har som köpare inför ett fastighetsköp.

Av förarbetena till Jordabalken och praxis framgår att köpare av fastighet i allmänhet har att bära risken för fel, som hen väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar.

Att undersökningsplikten kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som endast med svårighet kan åtkommas för undersökning framgår av bland annat Högsta domstolens avgörande NJA 1980 s 555. Fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt kan också vägas in vid bedömningen. Även uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som gör skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökningsplikt än vad som annars vore fallet.

Oavsett undersökningens omfattning ligger det i sakens natur att en köpare ofta inte själv kan utföra en meningsfull undersökning; hen får då anlita någon med goda kunskaper på området.

Vill du läsa mer om hur LEGIO kan bistå dig i frågor rörande undersökningsplikt kan du gå in här.

26 mars, 2020

Trafikskadelivräntor och höjd pensionsålder?

Photo by Aaron Burden on Unsplash

Vid en trafikolycka med inkomstförlust som följd fastställer trafikförsäkringsbolaget en slutlig och livränta som utbetalas fram till pensionsåldern. Livräntan beräknas med utgångspunkt på den inkomst som skadelidande hade innan trafikskadan och ska motsvara att den drabbade även efter skadan får samma inkomster som han-hon-hen hade före olyckans inträffande. Efter det att försäkringsbolaget slutligen har fastställt livräntan, så kan utvecklingen bli sådan att livräntan ska justeras uppåt trots att skadereglering har inträffat och preskription kan ha inträffat.

Just av den anledningen har lagstiftaren infört en s.k. omprövningsrätt som är inskriven i Skadeståndslagen 5:5. Konstruktionen är sådan att om en väsentlig omständighet inträffat, efter det att livränta beslutats genom beslut, avtal eller dom, så är trafikförsäkringsbolaget skyldiga att utreda och justera livräntan upp om exempelvis löneutvecklingen inom den skadelidandes yrke som frisk ökat mer än vad livränteberäkningen ursprungligen beräknade skulle ske. Detta är det klassiska scenariot, och Du kan då kontakta juridiskt ombud som hjälper Dig att utreda Din eventuella rätt till ökad livränta. Ett ytterligare scenario, som kan komma att aktualiseras de kommande åren, är den höjda pensionsåldern som nu diskuteras politiskt. Redan i nuläget så har åldern för garantipensionen, den ålder då det som tidigast är möjligt att söka om pension, höjts. Detta med anledning av den höjda medelåldern och en bedömd friskare befolkning.

Den fråga som ska besvaras inom kommande år är om den allmänna pensionsåldern kommer att höjas från 65 år till 67 år? En sådan höjning, om den införs, innebär en väsentligt förändrad omständighet som ger skadelidande rätt till ytterligare två års livränta. En trafikskadad individ som exempelvis har 200 000 kr i årlig livränta, skulle därmed vara berättigad till ytterligare två års livränta vilket innebär ytterligare 400 000 kr i kompensation. Så kan också vara fallet för den som avsett att jobba upp till 67 års ålder, och där arbetsgivaren även bekräftar att så skulle skett. Det gör att frågan om pensionsålderns höjning är av intresse för individer med trafikskadelivränta och se var den allmänna pensionsåldern slutligen hamnar, då det kommer få betydelse för den ersättning som den skadelidande slutligen ska ha. Väl värt att hålla ett öga på för den som är berörd.

23 mars, 2020

Covid 19

Photo by Ameer Basheer on Unsplash

Per den 13 mars arbetar LEGIOs medarbetare på distans i största möjliga mån, fysiska möten har ställts in och ersatts med telefonkonferens där så varit möjligt. Karantän tillämpas vid behov. I nuläget genomförs förhandlingar i domstolar då dessa håller öppet. LEGIO följer de anvisningar som utfärdas av Folkhälsomyndigheten och WHO. Vi inser att detta i viss mån påverkar vår tillgänglighet och tackar för Din förståelse för detta och den situation som råder.

23 oktober, 2019

Måste ett bodelningsavtal upprättas vid skilsmässa?

Foto: Nathan Dumlao

En bodelning är ett avtal som inte behöver uppfylla några formkrav. En muntlig överenskommelse eller faktisk uppdelning kan därför mycket väl räknas som en bodelning. En sådan uppgörelse är dock svårbevisad i efterhand. Det kan därför finnas skäl att uppsöka en jurist även om du och din partner är överens.

Om du och din partner varit gifta ska en bodelning göras. Det är makarna själva som ska se till att en bodelning görs men någon tidsfrist inom vilken bodelning ska göras anges inte i äktenskapsbalken. Enligt rättspraxis finns dock en bortre gräns för hur länge en tidigare make kan vänta med att påkalla bodelning efter äktenskapsskillnaden (skilsmässan). I NJA 1993 s. 570 fann Högsta Domstolen att 24 år mellan äktenskapsskillnaden och kravet på bodelning var för lång tid varmed möjligheten att påkalla bodelning ansågs ha gått förlorad. I RH 2003:41 fann hovrätten att sju år efter äktenskapsskillnaden var för lång tid. I det fallet hade dock en praktisk uppdelning av de mest värdefulla tillgångarna redan gjorts. I NJA 2009 s. 437 godkände Högsta Domstolen att bodelning påkallades tio år efter äktenskapsskillnaden.

Vid en bodelning ska de tillgångar och skulder som makarna hade per dagen för ansökan om äktenskapsskillnad till tingsrätten (brytdagen) tas upp. Detta innebär att även om en bodelning påkallas långt efter äktenskapsskillnaden så ska bodelningen göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena per brytdagen. Detta kan givetvis innebära stora praktiska bekymmer om det gått många år sedan ansökan om äktenskapsskillnad lämnades in. Under denna tid har sannolikt både tillgångar och skulder tillkommit och försvunnit.

En make kan således begära bodelning många år efter äktenskapsskillnaden trots att en faktisk uppdelning kanske redan har gjorts. Om de tidigare makarna då inte upprättat något bodelningsavtal enligt vilket de är överens om en delning är det naturligtvis svårt för den andra maken att bevisa att en bodelning gjorts. För att undvika denna situation bör ett bodelningsavtal alltid upprättas. Det utgör således en säkerhet för båda makarna att den andra maken inte kan komma många år senare med sina krav.

Instagram: #FörklaraJuridiken

16 oktober, 2019

Vem har rätt att bo kvar i den gemensamma bostaden vid en separation?

Foto: Nathan Dumlao

I samband med en separation är en fråga av central betydelse: Vem av parterna har rätt att bo kvar i den gemensamma bostaden?

Frågan ovan kan delas upp i två delar: Den första delfrågan avser vem av parterna som får bo kvar i bostaden i väntan på bodelning? Den andra frågan är vem som faktiskt får bostaden i samband med bodelningen?

Svaret på den första delfrågan skiljer sig åt beroende på om parterna har varit sambor eller gifta. Att en av parterna har rätt att bo kvar i bostaden fram till bodelningen innebär inte att det är den personen som kommer att tilldelas bostaden vid bodelningen. Oavsett om parterna har varit sambor eller gifta så kan den part som anses ha störst behov av att bo kvar i bostaden ansöka om s.k. kvarsittningsrätt hos tingsrätten. Den som ska ha eventuella gemensamma barn boende hos sig anses oftast vara den som bäst behöver bostaden. Andra relevanta faktorer är hälsa, ålder och vem som anses ha lättast att skaffa sig en ny bostad. Om tingsrätten beslutar om kvarsittanderätt är den andra parten skyldig att genast flytta därifrån. Den kvarboende parten har även rätt till det gemensamma bohag som finns i bostaden, även om det tillhör den andra parten.

Ovanstående gäller till dess att bodelningen är klar. I samband med bodelningen måste nästa delfråga besvaras. Om parterna varit sambor ska den gemensamma bostaden tas upp i bodelningen endast om den utgör s.k. samboegendom. Den gemensamma bostaden är samboegendom om den förvärvats för gemensam användning och inte är den ena sambons enskilda egendom. Det är alltså avsikten vid förvärvet som är avgörande. Detta innebär att en bostad som en av samborna köper i syfte att bo där tillsammans med den andre kommer utgöra samboegendom.

Vem av samborna som får bostaden i avräkning på sin lott i bodelning avgörs, liksom frågan om kvarsittningsrätt, genom en behovsprövning. Därtill krävs, om bostaden ägs av den andra sambon, att övertagandet kan anses skäligt. Vidare kan den part som har störst behov av bostaden kan få s.k. övertaganderätt till densamma. Det förutsätter inte att bostaden har utgjort samboegendom.

När det gäller makar kommer bostaden att upptas i bodelningen under förutsättning att den inte utgör enskild egendom. I praktiken innebär det att vardera maken har rätt till hälften av fastighetens värde (efter avdrag för skulder). Bostaden som sådan kan dock bara tillfalla en av makarna. Utgångspunkten vid denna s.k. lottläggning är att makarna i första hand får den egendom de önskar på sin lott.  Liksom för sambo har dock den make som bäst behöver makarnas gemensamma bostad eller bohag rätt att få denna egendom i avräkning på sin lott eller, om värdet är ringa, utan avräkning.

Lyssna på Podd där ämnet diskuteras: //www.booli.se/blogg/bostadspodden-alla-relationer-tar-slut/

Instagram: #FörklaraJuridiken

3 oktober, 2019

Att välja ombud

Vid en tvist är valet av ombud viktigt för att du ska känna dig trygg genom hela processen. Vi på LEGIO har samlat fem punkter som vi tycker är de allra viktigaste att bära med sig i valet av ombud.

                                      Foto: Nathan Dumlao

1. Undvik personkulten. Advokatbyråer har en tendens att döpa byråerna efter en eller flera personer vilket tenderar att övriga medarbetare i någon mening hamnar i skymundan. Faktum är dock att består byrån av fler än en person så kommer ditt ärende att hanteras av flera medarbetare utöver den namngivande advokaten. Viktigare än namnet på grundaren är den affärsvision som genomsyrar byrån och den standard som levereras i hanteringen av ditt ärende av varje enskild medarbetare. Något som är mer avgörande än efternamnet på den advokat som har grundat byrån. Det är därför väsentligt att du som klient kan skapa dig en bild av vad byrån står för och vad du kan förvänta dig.
2. Vad du kan förvänta dig som klient. Vanligt är att advokatbyråer framhäver att de kommer att göra allt för dig som klient eller att din jurist är tillgänglig närhelst på dygnet du behöver. Att din advokat gör sitt allra yttersta i ditt ärende är ett krav enligt Advokatsamfundets vägledande regler som alla advokater ska följa, och inte något unikt för en viss byrå. Vad byrån står för och vilka rutiner byrån har för att se till att du får bästa möjliga utfall i ditt ärende, är viktiga frågor i valet av ombud. Vad gäller tillgängligheten så finns det visa typer av ärenden där tillgång till jurist sju dagar i veckan är ett måste, men dessa är fåtalet. Viktigare är vanligtvis att du upplever ett förtroende under hela processen för den du anlitar.
3. Förtroende. Den avgörande faktorn när du väljer ombud är att du litar på personen ifråga. Istället för att knytas till en upptagen advokat på byrån är det snarare av större vikt att byrån har resurser och att ditt ärende hanteras av kompetenta jurister som arbetar efter välsmorda rutiner.
4. Hur hög arbetsbelastning har advokatbyråns personal. Advokatbyråer tenderar att skylta med att personalen arbetar massvis, även på helgerna. Frågan är om du inför en operation skulle välja den kirurg som jobbat 70 timmar den veckan? Förmodligen inte. Med samma logik kanske du även väljer att undvika att anlita ett ombud som arbetar 70-80 timmar per vecka.
5. Ring runt. Prata med flera advokater och biträdande jurister innan du väljer vem du ska anlita. Du kommer att investera tid, engagemang och pengar i ditt ärende, stäm därför av med flera kandidater innan du väljer ditt ombud och se vilka av dessa ovan angivna kriterier de uppfyller.

27 september, 2019

Tilldelas stipendium inom ekonomisk familjerätt

LEGIO-medarbetaren Amanda Wibom mottog den 26 september 2019 Familjens Jurist-stipendiet för sin uppsats med inriktning på nyttjanderättsersättning i samband med separation. Uppsatsen hyllas för dess bredd och djup men framför allt för den värdefulla funktion den i det praktiska rättslivet fyller.

Vi på LEGIO är mycket stolta och önskar Amanda ett stort grattis för sin lyckade uppsats!

1 juli, 2019

LEGIO Advokatfirma söker erfaren, skicklig och driven jurist inom familjerätt

LEGIO Advokatfirma söker erfaren, skicklig och driven jurist inom familjerätt

LEGIO är en advokatbyrå som i 26 år har varit en av landets större byråer inriktade på humanjuridik där vi möter våra klienter på deras villkor – inte tvärtom. Vår roll är att vara en aktiv del i rättssystemets utveckling och skapa bästa möjliga utfall för våra klienter. Vi söker nu Dig som vill vara en del av vår fortsatta resa framåt.

Din uppgift blir primärt att arbeta med såväl vårdnad som ekonomisk familjerätt inom LEGIO, men även att kunna biträda klienter inom byråns övriga rättsområden som passar Din bakgrund och erfarenhet.

Till skillnad från vissa övriga byråer erbjuder vi inte möjligheten att spendera sju dagar i veckan på jobbet, och vi ser inte ner på Dig som tar semester eller är föräldraledig. Tvärtom ser LEGIO att en balans mellan arbete och fritid är viktig. Denna balans gör att vi alla kan ge kvalité när vi är med våra klienter och leverera juridiska tjänster på bästa möjliga nivå, och även satsa i de perioder där det behövs.

LEGIO söker Dig som vill göra skillnad för människor och utvecklas till den bästa jurist Du kan bli, och även har en talang för lagarbete. Väsentliga egenskaper är noggrannhet, struktur och en god juridisk analys men också en god kommunikationsförmåga och integritet. Du kommer att följa de processer och strategier som LEGIO har i hanteringen av ärenden, men även ha förmågan att komma med egna idéer och synpunkter på vad Du tror kan utvecklas i organisationen. Förmåga och erfarenhet att hantera stora och krävande mål i domstol behövs. Advokattitel är meriterande men inte en förutsättning för tjänsten.

Du kan läsa mer om LEGIO på www.legio.se och i sociala medier. Sista ansökningsdagen är den 11 augusti men sök gärna så tidigt som möjligt då vi i denna rekryteringsprocess även kommer att beakta de många spontansökningar som LEGIO har haft förmånen att löpande få in. Ansökan skickas till info@legio.se och vi ser fram emot just Din ansökan!

11 januari, 2019

Vad kan det kosta att bo kvar i det gemensamma hemmet vid seperation?

Rätten till nyttjanderättsersättning

Inte sällan medför ett beslut att ansöka om äktenskapsskillnad att makarna omedelbart flyttar isär, en av makarna bor då ofta kvar i den tidigare gemensamma bostaden. På yrkande av endera maken kan en domstol besluta att den part som har störst behov av att bo kvar i bostaden ska ha rätt att göra det fram till bodelningen, s.k. kvarsittningsrätt. Motsvarande möjlighet finns även för sambor. Möjligheten att få kvarsittningsrätt påverkas inte av ägarförhållandena till bostaden.

Ett beslut om kvarsittningsrätt fattas typiskt sett till förmån för den part som ska ha eventuella gemensamma barn boende hos sig och gäller fram till dess att ägarfrågan blivit slutligt avgjord i bodelningen. Bodelningen kan dock dra ut på tiden, särskilt vid äktenskapsskillnad. Detta beror särskilt på regler om betänketid i äktenskapsbalken samt att det inte finns någon lagregel som begränsar inom vilken tid bodelning med anledning av äktenskapsskillnad ska påkallas. För sambor är tidsutdräkten kortare då bodelning måste begäras inom ett år från samboförhållandets upphörande. Den ena partens kvarsittningsrätt i den tidigare gemensamma bostaden kan därför få stor ekonomisk betydelse, särskilt om den kvarboende parten varken behöver betala ersättning till den andra parten för nyttjandet eller bidra till dennes boendekostnader. Den ekonomiska betydelsen blir särskilt påtaglig om parterna samäger bostaden eller om den utflyttade parten är ensam ägare. För sambor finns en lagregel som ger domstolen möjlighet att besluta om ersättning i samband med att de fattar beslut om kvarsittningsrätt. Motsvarande regel saknas för makar.

En parts nyttjanderätt till bostaden befriar inte den andra parten från dennes ansvar gentemot tredje man, att tex. betala ränta på ett lån som belastar bostaden även efter att ha uteslutits från att nyttja denna. Parallellt med dessa utgifter har den utflyttade parten sannolikt kostnader för sitt nya boende.

Utgångspunkten i svensk rätt är att det rena nyttjandet av den gemensamma bostaden inte föranleder någon ersättningsskyldighet. I rättspraxis har emellertid en rätt för den part som ensam, eller tillsammans med den andra parten, äger bostaden att under vissa förutsättningar erhålla s.k. nyttjanderättsersättning av den andra parten utformats. Syftet med ersättningen är att neutralisera de ekonomiska effekter som kvarboendet kan få.

Exakt vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att den part som helt eller delvis äger den tidigare gemensamma bostaden men trots detta flyttar därifrån i väntan på bodelning är svårt att säga. Avseende bostaden synes den enda relevanta förutsättningen vara att den har fungerat som parternas gemensamma bostad. Huruvida bostaden är en villa, bostadsrätt eller hyresrätt samt huruvida denna utgör giftorättsgods eller enskild egendom saknar därför betydelse. Avseende ägar-förhållandena kan en utflyttad make erhålla nyttjanderättsersättning om han eller hon är ensam ägare av bostaden eller samäger denna med den andra maken. Praxis vittnar även om att ett beslut om kvarsittningsrätt inte är en nödvändig förutsättning utan att det relevanta kriteriet är att ägarmaken flyttat från bostaden mot sin vilja.

Vad gäller tidpunkten för när nyttjanderättsersättning kan krävas är den enda slutsats som med säkerhet kan dras av HD:s praxis är att en parts ersättningsskyldighet kan inträda senast ett år efter att ett beslut om kvarsittningsrätt i den gemensamma bostaden har fattats. Ett sådant beslut är emellertid inte en nödvändig förutsättning. HD har dock öppnat upp för att det kan finnas skäl att döma ut ersättning från en tidigare tidpunkt.

Nästa steg är att beräkna ersättningen. I HD:s praxis har dock tre olika beräkningssätt diskuterats: bruksvärdeshyra, de faktiska kostnaderna för bostaden samt skatte-verkets schablonvärden för bostadsförmån.

Sammanfattningsvis är rättsläget oklart. I praktiken torde dock detta vara en betydelsefull fråga. För det fall du har några frågor eller undrar mer över detta är du varmt välkommen att kontakta LEGIO för att diskutera möjligheten till nyttjande-rättsersättning utifrån möjligheterna i just ditt fall.

6 december, 2018

Jobba på LEGIO

Vår affärsvision är att aktivt driva rättsutvecklingen framåt vilket genomsyrar hela LEGIOS verksamhet. För att uppnå denna vision strävar vi efter att i alla lägen leverera en hög och jämn kvalité i våra juridiska tjänster, till varje klient och i varje situation. Det här ställer höga krav på var och en av våra kollegor men ger Dig också en för branschen unik möjlighet att få ett stort ansvar i ärendet även som ny medarbetare. Vi vet att arbetet med de typer av juridik som vi främst hanterar också kräver ett kreativt och distinkt anslag vilket bäst uppnås genom att samtliga handläggare i ett ärende engageras fullt ut. Vilket i sin tur medför att Du som medarbetare inte kommer att vara en kugge i ett stort maskineri där Du endast får arbeta med små delfrågor, eller vind för våg arbeta ensam utan möjlighet att få råd och vägledning av Dina kollegor.

Du kommer från början att få ansvar, vägledning och utvecklingsmöjligheter för vi vill helt enkelt att Du ska nå Din fulla potential som jurist. På det sättet ges LEGIO förutsättningar att uppfylla sin affärsvision och Du som medarbetare får möjligheten att utvecklas som jurist på ett för advokatbranschen kanske ovanligt sätt.

Arbetet på LEGIO är delvis intensivt och tidskrävande men vi menar att det ska finnas en balans mellan arbete och fritid. Därför ges också möjligheten till varje anställd att vartannat år ta upp till åtta veckor tjänstledigt. Föräldraledighet är givetvis inget hinder för en karriär på LEGIO. Det är oerhört givande att helt och fullt vara med sitt barn under den första tiden vilket LEGIO som arbetsgivare förstår och även uppmuntrar. Vi har heller inte kravet på att våra anställda regelmässigt ska debitera 70 timmar per vecka. Ett sådant krav innebär att medarbetaren, utan lunch, arbetar från nio på morgonen till sju på kvällen sju dagar i veckan vilket vi menar är orimligt. En sådan förväntan leder givetvis till en uttröttad och nedkörd kollega och en sämre kvalité på de juridiska tjänster som presteras för klienten. Ett dåligt upplägg helt enkelt och så vill vi inte ha det även om vissa andra advokatbyråer säkerligen erbjuder den möjligheten. Vem är det då vi söker i vår jakt på skickliga medarbetare?

Vår rekrytering styrs främst av organisationens behov och utveckling vilket innebär att rätt kompetens och erfarenhet på rätt tjänst är utgångspunkten när vi nyanställer. Det här ger att såväl nyexaminerade som seniora jurister är av intresse vid vår rekrytering. LEGIO är i ett expansivt skede och även advokater med längre erfarenhet är intressanta för att komplettera organisationen. Vi välkomnar sökanden med olika erfarenheter och bakgrund – utgångspunkten är Du är utomordentligt skicklig, att vi vill samma saker och strävar mot samma mål.

Glädjande nog får vi löpande en mängd spontanansökningar och har även kontinuerligt duktiga praktikanter på LEGIO vilket gör att vi mycket sällan annonserar juristtjänster. Bästa sättet att hålla Dig uppdaterad är att följa oss på sociala medier där vi kommer att meddela när nyrekrytering planeras, om inte behovet fylls genom spontana ansökningar, alternativt sända oss Din ansökan. Du som delar vår vision och aktivt vill vara den del av den är alltid välkommen att kontakta oss och vi ser fram emot att höra av Dig!