Blogg

22 maj, 2026

Hovrätten förvånar i ombyggnad av lägenhet!

Sedan ett par-tre år tillbaka kan en bostadsrättshavare vända sig till Hyresnämnden om dennes bostadsrättsförening avslår ansökan om ombyggnad i lägenheten. Den som är missnöjd med Hyresnämndens beslut kan överklaga till Hovrätten som sista instans.

Detta är vad en bostadsrättshavare gjorde när dess förening nekade bostadsrättshavaren att göra en ombyggnad. I ombyggnaden ingick även att tillföra helt nya komponenter såsom vattenburen golvvärme och ta bort element (radiatorer). Hyresnämnden avslog ansökan, medan Hovrätten biföll (se dom av den 1 april 2026 i målet H 8788-25).

Förenklat kan sägas att utgångspunkten förut varit att det som bostadsrättshavaren svarar för att underhålla (vilket regleras i stadgarna) utgör lägenheten, det som föreningen svarar för är det som ligger utanför lägenheten. Det som bostadsrättshavaren sköter kan bostadsrättshavaren göra ingrepp i, men det som föreningen underhåller saknar bostadsrättshavaren rätt att göra ingrepp i – och föreningen behöver inte motivera ett sådant avslag. Detta är den allmänna uppfattningen efter ett tidigare avgörande från Högsta domstolen (HD) kallat Trudhems skorstensstock. Det målet gällde inte ombyggnad, utan återställning av ingrepp, vid den tiden prövades för övrigt byggansökningar i allmän domstol, inte i hyresnämnd.

Hovrätten har nu valt att skilja på ingrepp och underhåll vid sin bedömning.

Om prövningen av ombyggnad

När ombyggnadsärenden prövas (av föreningen eller hyresnämnden) brukar det ske i flera steg och utifrån 7 kap 7 § bostadsrättslagen (BrL). Den första frågan är om bostadsrättshavaren i och för sig har rätt att göra ingreppen som sådana och då beaktas om de är lokaliserade till lägenheten (eller utanför), och den andra frågan är om ingreppet medför påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om svaret är JA på fråga 1 och NEJ på fråga 2 och all dokumentation föreningen behöver för att bedöma ärendet finns är det normala att ansökan beviljas. Vissa åtgärder, som håltagning i vägg och ändring av olika ledningar kan också prövas på samma sätt, här ändrades och förtydligades BrL 2023. Om ingreppen däremot bedöms ligga utanför lägenheten (eller inte utgör något av de uppräknade fallen såsom håltagning osv.), kan föreningen slå av ansökan utan motivering.

Till detta ska läggas att föreningen inte kan utvidga bostadsrättshavarens underhållsansvar, stadgarnas reglering av vad var och en ska underhålla kan bara avvikas ifrån till fördel för bostadsrättshavaren, inte tvärtom.

Låt oss nu titta på frågorna i hovrättens mål och vad avgörandet leder till för frågor.

Vad är ett golv?

Bostadsrättshavaren ville installera helt ny, vattenburen golvvärme.

Det normala är att stadgarna anger att bostadsrättshavaren svarar för ”golv”, ofta klargörs att ansvaret omfattar själva golvbeläggningen och skiktet direkt under som fixerar golvbeläggningen. Högsta domstolen har i ett mål klarlagt att det är precis dessa två delar som avses med begreppet ”golv.” Det som finns under de två delarna är föreningens ansvarsområde. Där kan ingrepp nekas utan motivering har den rådande synen varit. Vattenburen golvvärme placeras under dessa två skikt som bekant, ett område som alltså betraktats som föreningens ansvarsområde.

Om ansvar för kyla och värme

Vidare; att Föreningen svarar för värme och kyla följer av föreningens ansvar som fastighetsägare (verksamhetsutövare). I det ansvaret ingår typiskt sett att föreningen tillser att element finns och fungerar. Element faller också typiskt sett inom föreningens ansvarsområde i alla föreningars stadgar.

Hovrätten definierar ”lägenheten” på ett nytt sätt?

Nu menar hovrätten att såväl nyinstallation av vattenburen golvvärme som demontering av element faller inom åtgärder i lägenheten. Föreningen kan därför inte motsätta sig åtgärderna utan att påvisa påtaglig skada eller olägenhet. Hovrätten oroar sig för att det annars skulle finnas en ”vetorätt” för föreningen gällande ingrepp och lägger till att ”sammanfattningsvis innebär hovrättens bedömningar att frågan om vem som har underhållsansvaret för de delar av fastigheten som berörs av åtgärder som en bostadsrättshavare vill utföra inte har någon avgörande betydelse för vad som ska anses vara ”i lägenheten” enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen.”

Hovrätten anser sig här inte gå emot HD:s praxis, utan pekar på att HD menat att varje fall får prövas för sig och att det är skillnad på underhåll och ombyggnad.

Vad innebär Hovrättens avgörande?

En förening har som sagt ansvar för sådant som kyla.  Om en bostadsrättshavare kan tvinga igenom att den förhållandevis billiga och enkla lösningen med radiatorer ersätts med den mer typiskt sett mer ingripande och dyra formen av golvvärme, vem har då ansvaret för golvvärme den dag den upphör att fungera? Det förefaller som om det då blir föreningen, trots att föreningen från början redan tillhandahöll en fungerande värmelösning med element och motsatte sig ändring till golvvärme.

Vem ska ta kostnaden när golvvärmen slutar att fungera och ett helt badrumsgolv behöver öppnas, varvid tätskiktet bryts och hundratusentals kronor behöver investeras i ett badrum med nytt tätskikt? Ska föreningen ta den kostnaden också?

Eller; för installation av golvvärme med sig att ”golv” nu även inbegriper golvvärmen och därmed faller på bostadsrättshavarens ansvar? Eller är det en otillåten utvidgning av underhållsansvaret att ålägga bostadsrättshavaren mera ansvar och indirekt ansvar för att sköta värmehållningen? Föreningens ansvar för att hålla lägenheten uppvärmd kvarstår trots allt då ansvaret följer av bland annat miljöbalken. Kan föreningen i så fall kräva att elementen återinstalleras om golvvärmen slutar att fungera?

Skapar hovrättens avgörande verkligen möjligheter för de boende? Eller skapar avgörandet snarare oförutsebarhet?  Går vi från en kollektivt förvaltat boende till ett boende som präglas av individuella rättigheter utan skyldigheter? Att göra skillnad på underhåll och ombyggnad när stadgarna redan fördelat ansvaret- var det en god idé av hovrätten?

Klart är att föreningarnas lekmannastyrelser blir än mer beroende av sakkunniga. Det är fråga om kostnader som föreningens övriga bostadsrättshavare får stå för.

Hovrätten är sista instans för prövning av ombyggnadsärenden, så beslutet står fast.  Däremot är HD sista instans om det uppkommer en tvist om underhåll och skador i en bostadsrättsförening. Det kan alltså komma mera som klargör. Fram till dess är mycket fortsatt oklart.

Se även här [: När medlem bygger – ny praxis från Högsta domstolen – LEGIO Advokatfirma AB] om vikten av att ställa rätt krav på bostadsrättshavare som bygger.

6 maj, 2026

Några råd vid konsumententreprenad

Nu när solen börjar titta fram drömmer många om att själv bygga ett eget hus från grunden; kunna få precis de kulörer till väggar, luckor till köket och kakel och klinker till badrummet som vi önskar. Där ska det finnas en solig terrass för långa, lata frukostar, kanske ett lyxigt utespa eller ett växthus. En egen gräsmatta att släppa ut hundar och barn på. En idyll!

Vi tänker helst inte på att det är ett projekt som kommer att ta mer av vår tid än vad vi kunnat föreställa oss eller att det medför en mängd frågor och detaljer att sätta sig in i.

Att ha ett bra avtal med en bra entreprenör kan vara skillnaden mellan att få det hus du tänkt dig och som i längden håller – eller ett hus som är belastat med fel och brister och som leder till att du får ökade underhållskostnader, oförutsedda skador som försäkringsbolaget vägrar ersätta eller orimligt höga uppvärmningskostnader.

Det är förstås inte möjligt att i ett enda blogginlägg ge alla de råd som en konsument som beställer ett hus behöver, men nedan lämnar vi några råd som kommer att påverka din kontroll och därmed skapa förutsättningar för ett lyckat projekt.

Konsumenttjänstlagen (KtjL) innehållet regler som är tvingande, de går alltså inte att ändra till konsumentens nackdel. I KtjL finns även speciella regler kring småhus. Men lagen räcker inte, du som beställare behöver ett tydligt avtal och som reglerar sådant som priset, tiden, tilläggsarbeten och vite om det inte blir klart i tid.

Här är några råd:

(mer …)

24 april, 2026

Bostadsrättsföreningars administrativa börda minskar 2027?

En bostadsrättsförening kan enligt en dom från Högsta domstolen 2019 bli skadeståndsskyldig om den inte sköter lägenhetsförteckningen korrekt och tillser att pantförskrivningar noteras i registret och detta leder till skada för den drabbade bostadsrättshavaren.  Pantförskrivningar görs som bekant av bostadsrättshavare till förmån för bank eller kreditinstitutet. För att de ska gälla behöver bostadsrättsföreningen meddelas, denuntieras som det heter med ett ”finare” ord.

(mer …)

26 mars, 2026

Senaste nytt om parkeringsmomsen

Vi har tidigare berättat här om att moms ska införas på hyran för parkeringsplatser som bostadsrättshavare hyr av sin bostadsrättsförening och att föreningarna därmed behöver registrera sig för moms. Vissa undantag finns, men i praktiken kommer ytterst få att kunna omfattas av undantagen.

(mer …)

5 mars, 2026

När medlem bygger – ny praxis från Högsta domstolen

I dagarna har Högsta domstolen meddelat en dom som påminner om att bostadsrättsföreningar alltid måste vara mycket noggranna vid prövning av bostadsrättshavares ansökan om att vidta byggåtgärder. Det räcker inte att bedöma åtgärderna som bostadsrättshavaren vill utföra, utan även de myndighetstillstånd som kan erfordras behöver beaktas. I annat fall riskerar föreningen, i egenskap av fastighetsägare, att behöva betala sanktionsavgift vid otillåtet byggande.

I det fall som Högsta domstolen tittat på hade bostadsrättshavaren vidtagit en s.k. avväxling av en bärande vägg. Åtgärden omfattades av krav på anmälan till byggnadsnämnden och ett startbesked behövde inväntas. Någon anmälan gjordes emellertid inte av bostadsrättshavaren och något startbesked fanns därmed heller inte.  Ändå lät bostadsrättshavaren utföra avväxlingen.

(mer …)

14 januari, 2026

Nyheter för år 2026 för bostadsrättsföreningar

Gott nytt år!

Här följer vad som är bra att ha koll på som bostadsrättsförening inför 2026.

K3, ekonomisk plan och Bolagsverkets nya krav

Varje år kommer nyheter och 2026 är inget undantag. Bostadsrättsföreningar ska gå över till att redovisa enligt K3, vilket förmodligen inte undgått någon. Men visste ni att er förening numera även måste skicka er årsredovisning till Bolagsverket? Och visste ni att Bolagsverket ska meddelas vid avbrutna stämmor om den fortsatta stämman hålls senare än fyra veckor efter stämman avbröts? Och för alla som exploaterar vinden  och bygger bostäder; det är nu  obligatoriskt att upprätta en ny ekonomisk plan vid nya upplåtelser som sker från och med 2026.  Tidigare har praxis varit att enstaka upplåtelser inte krävt ny ekonomisk plan.

  (mer …)

25 november, 2025

Begära hemtagning enligt LVU – så fungerar det

Om ditt barn är omhändertaget enligt LVU kan du som vårdnadshavare begära att barnet ska komma hem igen. Här är en översikt över hur processen går till.

(mer …)

10 november, 2025

Akut omhändertagande enligt LVU – så går det till steg för steg

När socialtjänsten bedömer att ett barn behöver skydd direkt kan ett akut omhändertagande enligt LVU bli aktuellt. Här förklarar vi hur processen går till steg för steg.

(mer …)

31 oktober, 2025

LEGIOs advokat Linnéa Berg gästar B.A.R.N-snack!

LEGIOs advokat Linnéa Berg gästade igår podden B.A.R.N-snack nr #86.

I avsnittet pratar de om Linnéas debattartikel i Dagens Juridik, ”Barnets bästa är inte en rekommendation”, och om hennes erfarenheter som advokat i LVU- och VBU-mål.

Lyssna på avsnittet här!

Spotify – B.A.R.N.-snack nr #86 med Linnéa Berg

YouTube – B.A.R.N.-snack nr #86 med Linnéa Berg

31 oktober, 2025

Veckans fråga avseende bostadsrätt!

Då var det dags för final för denna omgång av veckans fråga gällande bostadsrätt.  

Veckans fråga bostadsrätt nr 5 

Jag bor i bostadsrätt. Min granne ovanför håller på och renoverar badrummet i sin bostadsrättslägenhet. Jag tycker att hennes hantverkare ser skumma ut, de hälsar inte och släpper ytterporten i ansiktet på mig. Jag är övertygad om att det snart uppkommer en skada. Finns det några regler i lagen , t.ex. Bostadsrättslagen som jag kan använda mig av?   

Och – en fråga till! Senare i höst ska föreningen renovera hissen och jag kommer inte att kunna ta mig från min bostadsrätt under ett par veckor då jag sitter i rullstol, vilket gör livet svårt för mig.  Kan jag få ersättning från föreningen för att bo på hotell under tiden reparationen pågår?  

(mer …)