Hovrätten förvånar i ombyggnad av lägenhet!

Sedan ett par-tre år tillbaka kan en bostadsrättshavare vända sig till Hyresnämnden om dennes bostadsrättsförening avslår ansökan om ombyggnad i lägenheten. Den som är missnöjd med Hyresnämndens beslut kan överklaga till Hovrätten som sista instans.

 

Detta är vad en bostadsrättshavare gjorde när dess förening nekade bostadsrättshavaren att göra en ombyggnad. I ombyggnaden ingick även att tillföra helt nya komponenter såsom vattenburen golvvärme och ta bort element (radiatorer). Hyresnämnden avslog ansökan, medan Hovrätten biföll (se dom av den 1 april 2026 i målet H 8788-25).

Förenklat kan sägas att utgångspunkten förut varit att det som bostadsrättshavaren svarar för att underhålla (vilket regleras i stadgarna) utgör lägenheten, det som föreningen svarar för är det som ligger utanför lägenheten. Det som bostadsrättshavaren sköter kan bostadsrättshavaren göra ingrepp i, men det som föreningen underhåller saknar bostadsrättshavaren rätt att göra ingrepp i – och föreningen behöver inte motivera ett sådant avslag. Detta är den allmänna uppfattningen efter ett tidigare avgörande från Högsta domstolen (HD) kallat Trudhems skorstensstock. Det målet gällde inte ombyggnad, utan återställning av ingrepp, vid den tiden prövades för övrigt byggansökningar i allmän domstol, inte i hyresnämnd.

Hovrätten har nu valt att skilja på ingrepp och underhåll vid sin bedömning.

 

Om prövningen av ombyggnad

När ombyggnadsärenden prövas (av föreningen eller hyresnämnden) brukar det ske i flera steg och utifrån 7 kap 7 § bostadsrättslagen (BrL). Den första frågan är om bostadsrättshavaren i och för sig har rätt att göra ingreppen som sådana och då beaktas om de är lokaliserade till lägenheten (eller utanför), och den andra frågan är om ingreppet medför påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om svaret är JA på fråga 1 och NEJ på fråga 2 och all dokumentation föreningen behöver för att bedöma ärendet finns är det normala att ansökan beviljas. Vissa åtgärder, som håltagning i vägg och ändring av olika ledningar kan också prövas på samma sätt, här ändrades och förtydligades BrL 2023. Om ingreppen däremot bedöms ligga utanför lägenheten (eller inte utgör något av de uppräknade fallen såsom håltagning osv.), kan föreningen slå av ansökan utan motivering.

Till detta ska läggas att föreningen inte kan utvidga bostadsrättshavarens underhållsansvar, stadgarnas reglering av vad var och en ska underhålla kan bara avvikas ifrån till fördel för bostadsrättshavaren, inte tvärtom.

 

Låt oss nu titta på frågorna i hovrättens mål och vad avgörandet leder till för frågor.

 

Vad är ett golv?

Bostadsrättshavaren ville installera helt ny, vattenburen golvvärme.

Det normala är att stadgarna anger att bostadsrättshavaren svarar för ”golv”, ofta klargörs att ansvaret omfattar själva golvbeläggningen och skiktet direkt under som fixerar golvbeläggningen. Högsta domstolen har i ett mål klarlagt att det är precis dessa två delar som avses med begreppet ”golv.” Det som finns under de två delarna är föreningens ansvarsområde. Där kan ingrepp nekas utan motivering har den rådande synen varit. Vattenburen golvvärme placeras under dessa två skikt som bekant, ett område som alltså betraktats som föreningens ansvarsområde.

 

Om ansvar för kyla och värme

Vidare; att Föreningen svarar för värme och kyla följer av föreningens ansvar som fastighetsägare (verksamhetsutövare). I det ansvaret ingår typiskt sett att föreningen tillser att element finns och fungerar. Element faller också typiskt sett inom föreningens ansvarsområde i alla föreningars stadgar.

 

Hovrätten definierar ”lägenheten” på ett nytt sätt?

Nu menar hovrätten att såväl nyinstallation av vattenburen golvvärme som demontering av element faller inom åtgärder i lägenheten. Föreningen kan därför inte motsätta sig åtgärderna utan att påvisa påtaglig skada eller olägenhet. Hovrätten oroar sig för att det annars skulle finnas en ”vetorätt” för föreningen gällande ingrepp och lägger till att ”sammanfattningsvis innebär hovrättens bedömningar att frågan om vem som har underhållsansvaret för de delar av fastigheten som berörs av åtgärder som en bostadsrättshavare vill utföra inte har någon avgörande betydelse för vad som ska anses vara ”i lägenheten” enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen.”

Hovrätten anser sig här inte gå emot HD:s praxis, utan pekar på att HD menat att varje fall får prövas för sig och att det är skillnad på underhåll och ombyggnad.

 

Vad innebär Hovrättens avgörande?

En förening har som sagt ansvar för sådant som kyla.  Om en bostadsrättshavare kan tvinga igenom att den förhållandevis billiga och enkla lösningen med radiatorer ersätts med den mer typiskt sett mer ingripande och dyra formen av golvvärme, vem har då ansvaret för golvvärme den dag den upphör att fungera? Det förefaller som om det då blir föreningen, trots att föreningen från början redan tillhandahöll en fungerande värmelösning med element och motsatte sig ändring till golvvärme.

Vem ska ta kostnaden när golvvärmen slutar att fungera och ett helt badrumsgolv behöver öppnas, varvid tätskiktet bryts och hundratusentals kronor behöver investeras i ett badrum med nytt tätskikt? Ska föreningen ta den kostnaden också?

Eller; för installation av golvvärme med sig att ”golv” nu även inbegriper golvvärmen och därmed faller på bostadsrättshavarens ansvar? Eller är det en otillåten utvidgning av underhållsansvaret att ålägga bostadsrättshavaren mera ansvar och indirekt ansvar för att sköta värmehållningen? Föreningens ansvar för att hålla lägenheten uppvärmd kvarstår trots allt då ansvaret följer av bland annat miljöbalken. Kan föreningen i så fall kräva att elementen återinstalleras om golvvärmen slutar att fungera?

Skapar hovrättens avgörande verkligen möjligheter för de boende? Eller skapar avgörandet snarare oförutsebarhet?  Går vi från en kollektivt förvaltat boende till ett boende som präglas av individuella rättigheter utan skyldigheter? Att göra skillnad på underhåll och ombyggnad när stadgarna redan fördelat ansvaret- var det en god idé av hovrätten?

Klart är att föreningarnas lekmannastyrelser blir än mer beroende av sakkunniga. Det är fråga om kostnader som föreningens övriga bostadsrättshavare får stå för.

Hovrätten är sista instans för prövning av ombyggnadsärenden, så beslutet står fast.  Däremot är HD sista instans om det uppkommer en tvist om underhåll och skador i en bostadsrättsförening. Det kan alltså komma mera som klargör. Fram till dess är mycket fortsatt oklart.

Se även här [: När medlem bygger – ny praxis från Högsta domstolen – LEGIO Advokatfirma AB] om vikten av att ställa rätt krav på bostadsrättshavare som bygger.