När medlem bygger – ny praxis från Högsta domstolen

I dagarna har Högsta domstolen meddelat en dom som påminner om att bostadsrättsföreningar alltid måste vara mycket noggranna vid prövning av bostadsrättshavares ansökan om att vidta byggåtgärder. Det räcker inte att bedöma åtgärderna som bostadsrättshavaren vill utföra, utan även de myndighetstillstånd som kan erfordras behöver beaktas. I annat fall riskerar föreningen, i egenskap av fastighetsägare, att behöva betala sanktionsavgift vid otillåtet byggande.

 

I det fall som Högsta domstolen tittat på hade bostadsrättshavaren vidtagit en s.k. avväxling av en bärande vägg. Åtgärden omfattades av krav på anmälan till byggnadsnämnden och ett startbesked behövde inväntas. Någon anmälan gjordes emellertid inte av bostadsrättshavaren och något startbesked fanns därmed heller inte.  Ändå lät bostadsrättshavaren utföra avväxlingen.

Föreningens styrelse hade godkänt avväxlingen, dock under förutsättning att den utfördes fackmässigt och inte påverkade bärande konstruktioner. Dessvärre villkorade styrelsen inte sitt beslut med att nödvändiga myndighetslov behövde sökas och vara beviljade innan åtgärderna fick vidtas. Detta visade sig vara ödesdigert för föreningen.

 

Byggåtgärderna utfördes utan myndighetstillstånd och när överträdelsen upptäcktes av kommunen ålade byggnadsnämnden föreningen att betala sanktionsavgift med stöd av 11 kap. 57 § Plan- och Bygglagen.  Den anger att byggsanktionsavgift ska tas ut av

1. den som när överträdelsen begicks var ägare till den fastighet eller det byggnadsverk som överträdelsen avser,

2. den som begick överträdelsen, eller

3. den som har fått en fördel av överträdelsen.

Avgift kan tas ut av ett eller flera av de ansvarssubjekt som räknas upp i bestämmelsen. Om flera är avgiftsskyldiga för samma överträdelse, svarar de solidariskt för betalningen (se 11 kap. 60 §).

 

Lagen ger dock möjlighet till jämkning av avgiften. För att få jämkning hade föreningen behövt vidta åtgärder för att undvika överträdelsen. Om styrelsen hade villkorat sitt tillstånd till byggåtgärderna inte bara med att det krävdes fackmässigt utförande och ingen påverkan på bärande konstruktioner, utan även att bostadsrättshavaren skulle göra en ansökan eller anmälan till byggnadsnämnden och att bostadsrättshavaren behövde invänta startbesked innan åtgärder vidtogs, hade föreningen sannolikt bedömts ha vidtagit åtgärder för att undvika överträdelsen.

 

Slutsatsen är att det är av stor betydelse att föreningen i sitt beviljande är noga med att villkora beslut med krav på att bostadsrättshavaren ordnar bygglov/bygganmälan. Därtill kan Föreningen, om detta ändå inte sker, behöva anmana bostadsrättshavaren till rättelse. Här gäller det att agera snabbt för att inte förlora möjligheten till rättsliga åtgärder om rättelse, trots anmaning, inte sker.

 

LEGIO hjälper gärna er styrelse med byggärenden, såväl era egna som bostadsrättshavarnas ansökningar.

 

Har ni några frågor? Kontakta LEGIOs advokat Marie Mjöberg.