legio-logo          
version 2016

Dolda fel

Nedan följer några exempel på rättsfall som behandlar s.k. dolda fel:

NJA 2007 s. 86

Köparen av en fastighet ansågs berättigad att åberopa fel pga. betydande buller från motocrossbana som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen borde ha upptäckt felet. Under dagen för besiktningen var alltså motocrossåkarna i full gång och bullret kunde höras till fastigheten. Skyltat motorcrossbana.

NJA 1997 s. 290

Köpare av småhus i vilka fukt- och mögelskador uppkommit ansågs berättigade till nedsättning av köpeskillingarna, trots att de åtgärder som vidtagits till skydd mot fukt ansågs tillfredsställande och fackmannamässiga vid den tid då husen byggdes. De överensstämde dessutom med då gällande byggnormer. (Säljaren var ett byggföretag) Och det rörde sig om ett nybygge.

NJA 1978 s. 307

I en nyuppförd villa, som förvärvats direkt från byggherren, hade det kort tid efter köparens tillträde uppkommit omfattande vattenskador, orsakade av felaktig vattenledningsinstallation. Enligt till köparen under köpeförhandlingarna överlämnad ritning skulle ledningarna dras i taket men har i stället lagts i golvet och därvid utförts i strid mot gällande byggnormer. Sedan köparen väckt skadeståndstalan uppkom frågor dels huruvida ritningens överlämnande kan anses som utfästelse av säljaren att ledningarnas läge skall överensstämma med ritningen, dels huruvida den felaktiga installationen är att hänföra till sådan ”kärnegenskap” hos fastigheten som måste anses utfäst, oaktat att frågan inte berörts under köpeförhandlingarna. Fingerad Garanti utöver Prisavdrag även skadestånd pga. försummelse.

NJA 1976 s. 217

Fråga om säljare av villafastighet ägde (till befrielse från ansvar för att den omkring 30 år gamla byggnaden visat sig vara i stor omfattning hemsökt av råttor)

1 HD finner att frihet från Råttor inte är en kärnegenskap i detta hus.

2 åberopa en i köpekontraktet intagen klausul, enligt vilken köparen med bindande verkan avstod från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. ”Köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten”. Detta ansågs av HD vara en godtagbar friskrivningsklausul.

NJA 1983 s. 808

Däremot rättsfallet NJA 1983 s. 808 ger exempel på en alltför allmänt hållen friskrivning ”överlåts sådan den av köparen besiktigats”, vilken inte accepterats av HD. Förbehåll som att bostaden eller fastigheten sålts ”i befintligt skick” har också ansetts ogiltiga i rättspraxis

NJA 1998 s. 792 (”Kackerlacksfallet”)

En säljare sålde sin lägenhet i Täby under förbehållet ” övertages i befintligt skick, detta innebär att det tillkommer köparen ensam att svara för eventuella reparationer eller renoveringsarbeten vad avser bostadsrätten.”

Som grund för yrkande om prisavdrag angav köparna att det i lägenheten fanns kackerlackor i en omfattning som föranledde omfattande saneringsåtgärder och att detta innebar att lägenheten avvek från vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet. Felet var så väsentligt att lägenheten – även om den skulle anses ha sålts i befintligt skick – skulle grunda felansvar för säljaren. På grund av kackerlackorna kunde köparna inte beträda lägenheten utan behövde vänta på saneringsåtgärder. Säljaren erbjöd sig att själv stå för åtgärden, vilket köparna avböjde.

Säljaren angav som grund för sitt bestridande att sanering mot kackerlackor visserligen har varit nödvändig men hon ifrågasatte om omfattningen av angreppet varit den som gjorts gällande av köparna. Förekomst av kackerlackor kan – oberoende av omfattningen – inte anses utgöra något fel. Köparna borde vidare vid sin undersökning av lägenheten ha märkt förekomsten av kackerlackor, varför de inte nu kan åberopa kackerlackorna som ett fel. Även om kackerlackorna inte skulle ha varit möjliga att upptäcka vid en undersökning och även om de skulle anses utgöra ett fel har felet inte varit väsentligt, varför prisnedsättning inte kan komma i fråga då lägenheten sålts i befintligt skick.

HD resonerade i målet om frågan om vilket lagrum som främst borde beaktas vid bedömningen, köplagen eller jordabalk. Frågan om köparna eftersatt sin undersökningsplikt ansågs irrelevant då kackerlackor är nattdjur och de inte kunde upptäckas vid tillfället för besiktning (under dagtid). För rätt till prisavdrag, hävning m.m. måste som bekant emellertid köparen ha fått en chans att avhjälpa felet.

Det bör beaktas, yttrade HD, att köplagens regler i första hand är utformade med tanke på köp av lösa saker. Ett köpobjekts speciella karaktär kan motivera avsteg från de regler som gäller i fråga om köp av lös egendom i allmänhet. När en köpare av en bostadsrätt, som i det aktuella fallet, förvärvar bostadsrätten för att kunna bo i den lägenhet som det är fråga om, får det normalt antas vara av väsentlig betydelse att han kan utnyttja lägenheten redan från och med tillträdesdagen. Detta talar för att köplagens regel om avhjälpande inom skälig tid ges en snäv tolkning, så att endast sådana avhjälpningsåtgärder som slutförs inom kort tid utesluter prisavdrag.

Det finns i sammanhanget skäl att jämföra med de felregler som gäller vid köp av en villafastighet, en tomträtt eller en byggnad som har uppförts för stadigvarande bruk. Det är i sådana fall inte köplagens utan jordabalkens felregler som är tillämpliga (1 § köplagen). Det hela slutade med att HD biföll kärandens yrkande och de fick prisavdrag.   (Kackerlackorna var alltså ett fel i Bostadsrätten)

Emellertid var JustitieR Håstad skiljaktig i målet och anförde sin egen uppfattning separat, vilken har ansetts vara den i målet mest betydande delen. Han anförde främst att ställning bör tas till huruvida köplagen eller jordabalkens felregler var tillämpliga i målet. ”Reglerna skiljer sig nämligen från varandra inte bara vad gäller säljarens rätt till avhjälpande utan också vad gäller köparens undersökningsplikt och eventuellt också vad gäller verkan av friskrivningar. En köpare bör inte tillåtas skumma grädden av båda lagarna genom att först få ansvaret fastställt enligt köplagen och sedan få påföljderna bedömda enligt jordabalken. En bostadsrätt är lös egendom. Bostadsrätt är till skillnad från byggnad på annans grund ej i någon mån undantagen från köplagens tillämpningsområde. Således skall köplagen tillämpas på avtalet.” Av den anledningen kom Håstad fram till ett lägre belopp om prisavdrag än majoriteten. ( 10 000 i stället för 30 000 kr)

Värd att veta: Arvode och betalning!

I ärenden som är tvistiga, dvs när den ena parten framfört ett anspråk och den andra parten uttryckligen bestridit anspråket, kan Du i normalfallet beviljas rättsskydd genom Din hemförsäkring/ företagsförsäkring. Rättsskydd innebär att Ditt försäkringsbolag betalar för en del av vårt arvode, vanligtvis 75-80%, upp till ett takbelopp (vilket för privatpersoner vanligtvis uppgår till ca 150 000-200 000 kr, detta framgår av villkoren i Din försäkring). Den resterande kostnaden, vilken Du betalar, motsvarar självrisken. Skulle kostnaderna överstiga taket i Ditt rättsskydd får Du själv betala det överstigande beloppet i sin helhet.

Läs mer →

Värd att veta: Inför Ditt första besök på LEGIO!

Du får gärna ha funderat på vad Du önskar uppnå med att anlita oss.

Du bör se till så att vi får korrekt och lättillgänglig information från Dig. Detta måste vi ha för att kunna hjälpa Dig men även för att kunna arbeta kostnadseffektivt.

Du får gärna samla ihop alla relevanta handlingar i Ditt ärende. Tänk gärna på att om en handling har fyra sidor, vill vi se alla fyra, även om det är relevant information endast på en av sidorna.

Du bör ha funderat över hur vårt arvode ska finansieras. Vi kan hjälpa Dig med att undersöka möjligheten att få rättsskydd eller rättshjälp, men Du får t.ex. gärna ta fram en kopia på Ditt försäkringsbrev då detta underlättar vårt arbete.

 

Läs mer →