legio-logo          
version 2016

Villa

Vare sig Du planerar att köpa eller sälja en villa, bostadsrätt eller fritidshus så är denna händelse sannolikt av stor betydelse för Dig. Det är något som de allra flesta människor gör sällan och alla eftersträvar trygga köp och försäljningar. Dessa affärer ger ofta upphov till en mängd olika juridiska frågeställningar över en förhållandevis lång tidsperiod.

Vi får ofta frågor från både köpare och säljare om reglerna vid köp av bostad/fastighet, men även om löpande ärenden som arrende, bygglov och frågor kring tomtgränser etc.

 

Fel i fastighet

Av 4 kap. 19 § Jordabalken (JB) framgår att ”om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att (i enlighet med 12§) göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.”

Om fel upptäcks i en fastighet i samband med ett köp kan det få flera olika följder. De är hävning, prisavdrag, ersättning för åtgärdskostnad och skadestånd.

Förhållandet fastighet – bostadsrätt

Begreppet fast egendom definieras i 1 kap. 1 § JB som jord. Fast egendom indelas i fastigheter och det är endast fastigheter och dessas tillbehör som räknas till fast egendom. Motsatsvis läses att allt som inte är fast egendom är lös egendom, varför försäljning av t.ex. bostadsrätter i stället regleras i Köplagen som köp av lösa saker.

Preskription och reklamation

I 4 kap 19b § JB Framgår det att köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas 10 år efter det att hen har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.

Enligt 4 kap 19a § JB framgår att köparen inte får åberopa att fastigheten är felaktig enligt 1112 och 1719 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.

När det gäller bostadsrätt gäller istället Köplagen. Enligt 32 § får ”köparen inte åberopa att varan är felaktig, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Reklamerar köparen inte inom 2 år från det att han har tagit emot varan, förlorar han rätten att åberopa felet, om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse.”

Av förarbetena till lagrummet framgår att reklamationsfristen för ett dolt fel beräknas med utgångspunkt i den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt sätt

framträder. Den tid inom vilken meddelande om ett fel bör lämnas efter det att felet framträtt kan variera, bl.a. beroende på vem som är köpare.

Regeln om att meddelande ska lämnas inom skälig tid är till för att man ska kunna medge en bedömning som tar hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. I rättspraxis har HD ansett att köpare som väntat nästan ett halvår med att reklamera efter det att felet upptäckts, inte reklamerat inom skälig tid. Som regel bör t.ex. bedömningen vara strängare om köparen är en näringsidkare än om köparen är en privatperson. Vilket mått av sakkunskap som köparen har är också en omständighet som bör beaktas. En köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för att bedöma huruvida ett fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren. Det kan vara nödvändigt att göra en särskild undersökning.

Regeln om reklamation i JB beträffande ” skälig tid” ligger i linje med vad som gäller enligt den allmänna köprätten. Såväl köplagen (32 §) som konsumentköplagen (23 §) innehåller bestämmelser om skyldighet för köparen att reklamera ett fel inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Vid konsumentköp föreskrivs exempelvis uttryckligen att en reklamation som fullgörs inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid skall anses ha skett i rätt tid. Detta utesluter inte att reklamation också kan ske inom en längre tid, som i det enskilda fallet kan anses skälig, efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet.

Även om köplagen, som reglerar köp mellan privatpersoner, inte innehåller någon motsvarande tvåmånadersfrist, har huvudregeln enligt den lagen ändå ansetts vara att det kan finnas anledning att acceptera ett visst dröjsmål med reklamationen när köparen är privatperson. Det finns i detta sammanhang inte anledning att kräva mer av en privatperson eller konsument som köper en fastighet än av en privatperson eller konsument som köper lös egendom. En utgångspunkt bör därför vara att en fastighetsägare, som köpt en fastighet i egenskap av privatperson, som reklamerat ett fel i fastigheten inom två månader efter det att felet på ett påtagligt sätt framträtt, har reklamerat inom skälig tid. Fristen bör kunna förlängas om det finns skäl för det. Det är en fördel om fastighetsägaren inte dröjer allt för länge med att reagera, när denne inser att fastigheten är felaktig. En reklamation behöver inte innehålla något särskilt yrkande eller någon detaljerad beskrivning av felets beskaffenhet för att skyldigheten att reklamera skall vara uppfylld.

Vilket mått av sakkunskap köparen har är också en omständighet som enligt förarbetena bör beaktas vid bedömningen av om reklamation skett inom skälig tid. Det kan därför i särskilda fall finnas anledning att frångå utgångspunkten i skärpande riktning, exempelvis om en fastighet köpts av en privatperson som yrkesmässigt arbetar med fastigheter, t.ex. en fastighetsmäklare, och denna person samtidigt inte kan åberopa någon omständighet till stöd för att reklamationsfristen bör förlängas. I det motsatta fallet bör uttalandet emellertid inte tas till intäkt för att hänsyn kan tas till att en privatperson visar sig sakna kunskap om fastighetsköp. Det ankommer på en fastighetsköpare, liksom vilken annan köpare som helst, att sätta sig in i vad som gäller för köpet genom att bl.a. läsa de villkor som gäller för köpet och bilda sig en uppfattning om vilket ansvar säljare respektive köpare i allmänhet har. Däremot bör det finnas utrymme för köparen – innan reklamation sker – att såväl ytterligare låta undersöka fastigheten som att anlita inledande juridisk hjälp för att bedöma om det finns utrymme i det konkreta fallet att hålla säljaren ansvarig för det fel som påträffats. För att sådana åtgärder skall tillåtas förlänga reklamationsfristen bör de dock vidtas i relativt snar anslutning till att fristen börjat löpa. En fördröjning av reklamationen kan också godtas på grund av sjukdom och andra omständigheter av liknande natur.

 

– Här behandlas s.k. faktiska fel i fastigheten.(rättsliga fel) Det finns två undertyper av faktiska fel. Konkreta och abstrakta.

Konkreta fel

Ett konkret fel föreligger då fastigheten avviker från vad som följer av köpeavtalet eller vad säljaren utfäst. Förutom avvikelser från det som avtalats rent skriftligt räknas även muntliga garantier från säljarens sida. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat faller in under bestämmelsen. Även ”lindriga former” av garantier från säljarens sida, s.k. enuntiationer, dvs. tämligen preciserade uttalanden och uppgifter anses bindande. Undantag är t.ex. ”allmänt lovprisande”.

Abstrakta fel

Med ” vad som annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet” avses andra fel än sådana som avviker från avtalet eller som faller under de övriga felreglerna. Det är fråga om abstrakta fel där en objektiv bedömning görs av om fastigheten avviker från ”normal standard” (sådant som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter av liknande skick). Här spelar faktorer som typ av fastighet, byggnadens ålder med mera in. Ett exempel på abstrakt fel är otjänligt dricksvatten.

De abstrakta felen delas in i 2 undergrupper:

  • Fel som säljaren haft vetskap om vid fastighetens försäljning.
  • Dolda fel som varken säljaren eller köparen kände till vid fastighetens försäljning.

För att en fastighet ska anses felaktig enligt JB ska den avvika från avtalet eller från vad köparen annars med fog kunnat förutsätta vid köpet (JB 4:19). Vidare framgår att köparen inte får åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, det föreligger alltså en undersökningsplikt. Hur omfattande undersökningsplikten är beror bland annat på hur gammal fastigheten är och i vilket skick den är. Utgångspunkten är att köparen ska kunna göra undersökningen själv, om han är normalt bevandrad och erfaren. I HD:s praxis talas om en ”med erforderlig omsorg och sakkunskap genomförd undersökning.”

Undersökningsplikten – (upplysningsplikt)

Köparens undersökningsplikt är långtgående. Det förutsätts att köparen genomför en undersökning motsvarande den som en person som har normala erfarenheter inom det område som köpet avser. Dock krävs det inte att köparen besitter några specialkunskaper. Även vind, källare och alla utrymmen som är svåråtkomliga måste undersökas. Som exempel kan nämnas rättsfallet NJA 1980 s 555 där HD konstaterade att köparens undersökningsplikt innefattade en skyldighet att krypa in genom en lucka in i ett lågt och trångt utrymme under huset för att kontrollera eventuella rötskador (trots att köparen var en äldre dam). Av ett annat rättsfall, NJA 1984 s 3, framgår att man som köpare i regel inte behöver undersöka utrymmen som inte går att komma åt utan ingrepp i byggnaden. Det behöver det endast göras ifall det finns omständigheter i övrigt som tyder på att en undersökning av sådant utrymme bör företas (dock inte utan säljarens godkännande). Emellertid är alla de utrymmen som är tillgängliga för undersökning (exempelvis vind, källare o.s.v.). Det går inte att hänvisa till att det inte fanns någon stege, eller att man kan bli smutsig om man undersöker utrymmet. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Köparen ansvarar ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman borde ha upptäckt det.

Utfästelser

Eventuella uppgifter som säljaren lämnar kan påverka undersökningsplikten. Om säljaren t.ex. sagt att en pool fungerar felfritt är detta något som köparen kan lita på och någon noggrannare undersökning av poolen krävs då inte. Omvänt gäller att om säljaren antyder att han har haft problem med poolen, måste köparen undersöka den extra noga. Köparens undersökningsplikt kan såväl utökas som reduceras. Dessutom har säljaren upplysningsplikt och bör upplysa köparen om kända fel. Frågan om säljarens upplysningsplikt, dvs. om säljaren kan bli felansvarig trots att felet varit upptäckbart, är emellertid debatterad. En sådan hållpunkt komplicerar dock relevansbedömningen ytterligare, eftersom upplysningsplikt och undersökningsplikt överlappar och delvis tar ut varandra. Rättspraxis om vad som anses vara en utfästelse är mångfacetterad några exempel följer här:

En arealuppgift har ansetts vara en utfästelse i NJA 1983 s. 858. En uppgift om tomtyta och bostadsyta har dock i ett hovrättsfall ansetts inte vara utfästelse, se RH 1988:37.  I RH 1994:85 ansågs uppgift om lägenhetsyta i en annons inte ensam vara en utfästelse.

Uppgifter om renovering i kombination med iakttagbara renoveringsåtgärder kan ses som en utfästelse om att nödvändiga underarbeten också vidtagits; ansågs dock ej vara en utfästelse i det aktuella fallet, se NJA 1983 s. 865. I RH 135:83 hade ett uttalande om en brunn att vattnet ”var mycket bra och att den aldrig vållat några problem” setts som en utfästelse

Att båda parter utgått från att gränserna på en karta var korrekta innebar inte att arealen bestämts, se NJA 1981 s. 1255. Ett uttalande att elinstallationen var ny ansågs inte vara en utfästelse om att elinstallationen var gjord enligt gällande föreskrifter, se NJA 1985 s. 871. Ett uttalande att ”avloppet fungerat bra” ansågs alltför vagt för att utgöra en utfästelse i RH 136:83. Uppgift om att ett hus några år tidigare sanerats och att det fanns husbocksförsäkring innebar inte utfästelse om att huset var fritt från husbock enligt RH 1987:3. En uppgift att vattnet skulle vara ”utmärkt” och ”friskt och gott” ansågs inte vara en utfästelse eftersom köparen sett att ett flera hundra meter långt dike mynnade i brunnen i NJA 1978 s. 301.

Praxis ger stöd för att en uppgift ensam inte är tillräcklig; det krävs även att köparen kan visa att uppgiften inverkat på köpet för att en utfästelse ska anses föreligga. En uppgift som sedd isolerad skulle kunna vara en utfästelse kan neutraliseras av andra uppgifter eller iakttagbara förhållanden.

Sammanfattningsvis kan man säga att det inte finns någon absolut gräns för hur långtgående undersökningsplikten är i det enskilda fallet. Det är, som ofta inom juridiken, ytterst en fråga för domstolen att ta ställning till. Utgångspunkten för relevansbedömningen om säljaren får svara för felet, är det att felet inte är relevant om felet är upptäckbart. Fel som fanns vid köpet och som inte bort upptäckas vid en ”normal” men noggrann undersökning räknas alltså som dolda fel och dessa ska säljaren svara för. Omvänt kan sägas att felet är relevant, om det varit dolt vid köpet.

Av 4 kap. 19§ 2 st. JB följer ” Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”

Friskrivning

Med undantag för 4 kap 19d § JB (som gäller förhållandet mellan näringsidkare- konsument) kan parterna fritt avtala om vad som ska gälla. Friskrivningar är möjliga, både vad gäller fastighetens egenskaper (t.ex. ”jag ansvarar inte för att värmepannan fungerar”) och vad gäller påföljder p.g.a. fel i fastigheten. Enligt HD:s uttalande i NJA 1975 s. 545 måste emellertid en friskrivning vara tydlig och inte för allmänt hållen. Säljaren måste klargöra vad han friskriver sig ifrån så att bägge parter förstår friskrivningens innebörd.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka. Undersökningsplikten utökas som sagt om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse). Om säljaren däremot gett en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Besiktningsmannens roll

Besiktningens syfte är att ge en bild av fastighetens byggnadstekniska status vid givet tillfälle. Den ersätter varken köparens undersökningsplikt eller säljarens upplysningsplikt men besiktningarna används som bevismedel vid fel i fastighet. Ibland kan även fråga om besiktningsmannens ansvar aktualiseras. Besiktningsmannen ansvarar naturligtvis för att dennes besiktning är rättvisande.

Hemförsäkring – Dolda felförsäkring

Många säljare tror att hen går säker för att hen tecknat en försäkring. Särskilt när säljaren tecknar en tilläggsförsäkring, en s.k. Dolda felförsäkring. Försäkringsvillkoren innehåller dock väsentliga begränsningar för vatten- och elinstallationer och om det anses föreligga en utfästelse mm. Rättsskyddsmomentet är även det begränsat. Köpare tror ibland att om det finns en försäkring så minskar köparens eget ansvar, t ex att undersökningsplikten skulle utgå, men detta är felaktigt. Försäkringen kan i stället beskrivas som en noga begränsad tilläggsförsäkring utan ansvar för säljarens försumlighet.

Vad ska Du tänka på som köpare av hus eller bostadsrätt

Låt en sakkunnig besiktiga huset/bostadsrätten. Om ett fel upptäcks som säljarens skulle kunna hållas ansvarig för – rådfråga omgående en kunnig advokat! Det är viktigt att så snart som möjligt efter upptäckten av felet ställa krav på säljaren. Annars finns risken att kravet ogillas för att reklamationen sker för sent. Det finns många omständigheter som gör att säljaren inte kan ställas till svars. Viktigast är köparens långtgående undersökningsplikt.

Vad ska Du tänka på som säljare av hus eller bostadsrätt

Låt en sakkunnig besiktiga huset/bostadsrätten. Var försiktig med att lämna uppgifter till säljaren om husets standard utöver det som besiktningen tar upp. Var noga med att berätta om de brister Du känner till, Du har upplysningsplikt! Teckna en försäkring för dolda fel. Även om försäkringen är begränsad täcker den vissa typfall som är svåra att skydda sig för på annat vis, och den innefattar även ett rättsskydd, vilket är värdefullt om tvist skulle uppstå. Om Du får ett krav från en köpare på grund av ett påstått fel eller en brist, vänd Dig snarast till oss för råd.

Vad kan LEGIO göra för Dig

Vi har stor erfarenhet av fastighetsjuridik och kan ge Dig råd utifrån omständigheterna i Ditt specifika fall. Vi kan också åta oss att driva en eventuell domstolsprocess.

Arvoden och betalning

Såvida inte annat överenskommits debiterar vi per timme.

Värd att veta: Arvode och betalning!

I ärenden som är tvistiga, dvs när den ena parten framfört ett anspråk och den andra parten uttryckligen bestridit anspråket, kan Du i normalfallet beviljas rättsskydd genom Din hemförsäkring/ företagsförsäkring. Rättsskydd innebär att Ditt försäkringsbolag betalar för en del av vårt arvode, vanligtvis 75-80%, upp till ett takbelopp (vilket för privatpersoner vanligtvis uppgår till ca 150 000-200 000 kr, detta framgår av villkoren i Din försäkring). Den resterande kostnaden, vilken Du betalar, motsvarar självrisken. Skulle kostnaderna överstiga taket i Ditt rättsskydd får Du själv betala det överstigande beloppet i sin helhet.

Läs mer →

Värd att veta: Inför Ditt första besök på LEGIO!

Du får gärna ha funderat på vad Du önskar uppnå med att anlita oss.

Du bör se till så att vi får korrekt och lättillgänglig information från Dig. Detta måste vi ha för att kunna hjälpa Dig men även för att kunna arbeta kostnadseffektivt.

Du får gärna samla ihop alla relevanta handlingar i Ditt ärende. Tänk gärna på att om en handling har fyra sidor, vill vi se alla fyra, även om det är relevant information endast på en av sidorna.

Du bör ha funderat över hur vårt arvode ska finansieras. Vi kan hjälpa Dig med att undersöka möjligheten att få rättsskydd eller rättshjälp, men Du får t.ex. gärna ta fram en kopia på Ditt försäkringsbrev då detta underlättar vårt arbete.

 

Läs mer →